不動産 / Real Estate

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不動産 / Real Estate　

不動産バブルが1997年に弾ける(the property market bubble burst in 1997)その前、不動産投資は香港で最高の投資方法の一つでした。1991から1997年の間、その不動産市場のブーム(1991-1997 property market boom)にのり住宅価格は3倍になった後、短期間で50%以上下落となってしまいました。
いろんな形態の不動産への投資方法があります。最も一般的な方法は、投資家が頭金でマンション、住宅、店舗やオフィスの用地(apartments, houses, shops or office premises)を購入し、住宅ローンやその他の費用を返済するために賃貸収入(rental incomes)を利用する賃貸物件(rental property)としての投資です。同時に、賃貸物件は、不動産価値の資本増価のチャンスとキャッシュフローと機会(cash flow and an opportunity to capital appreciation of property market value)の両方を提供してくれます。
もう一つの投資方法はマンション、住宅、店舗またはオフィスまたは未開発地(raw land)までも転売する目的で購入する方法です。この種の投資に対しても融資を受けることができます。

ちょっと一息　ヨーロッパ不動産投資

今年の8月はめずらしく出張アポが無かった為、移民部門の李マネージャーと共にポルトガルのリスボン行きを決定。ビジネスパートナーをヨーロッパへお連れしつつ投資移民の運営について自ら理解を深める傍ら、休日には現地の観光を楽しんできました。
本当に雲ひとつなく、人も混雑していない。

ミシュランの星付きレストランはトップクラスのロケーションで、国務院総理もここへ足を運ぶ。
シーフードは安価なうえ大ぶりだ。
中華料理の北京ダックも楽しめる。
マカオのカジノ王スタンレー･ホー氏が開いたカジノもある。
個人的な見解ですが、ポルトガル移住にはさまざまな優位性があります：

1. その他の欧州大都市と比較して、リスボンの天候は素晴らしく陽気にあふれ、柔らかな風と穏やかな晴れの日が、心を晴々とさせます。
2. ここはユーロ圏で、一国の首都でもありますが、生活にかかる費用は他の欧州都市よりずいぶん安く、物資が豊富で、長期在住だけでなく短期滞在にも良い選択と言えるでしょう。
3. ポルトガル政府の公用語はポルトガル語ですが、大部分の人々が流暢な英語もしくはフランス語も話すことができます。これはポルトガル国民が子女を欧州他国にある有名大学へ留学に出すのが主流となっているためです。街なかやレストランでは英語で十分意思疎通が出来ます。そのため英語がそこそこ話せさえすれば、ここでも適応しやすいでしょう。
4. その他の欧州大国の投資移民額を比較してみますと、ポルトガルは50万ユーロと明らかに少なく、長期居留も求められません。実際の物件の質（空間や設備・建築材料）は決して悪くなく、少なくとも、パリやロンドンなどの都市の中心地から遠く離れた小さな一戸建てとは一線を画しています。

都心部には高層ビルは多くなく、新築ビルは更に少ない。
2部屋とも十分な広さ。
設備も万全だ。

デジタル効果を施したかのように美しい建物の外観。
リスボン港一帯を見渡す事ができる。

欧州での不動産投資についてですが、土地勘や家庭観念においてアジア人と違いがありますので、アジア人が建築物や土地の価値を見分けるのは難しいところです。投資移民を検討する前には、以下のポイントにどうぞご注意ください：

1. ポルトガルは観光都市で、新しい建築物が多くなく、欧州債務問題発生後は高級な新築物件の価格が現地民にとって非常に負担の大きなものとなってしまい、現在では買い手の9割が海外からによるものです。このため中古物件市場の取引は活発ではなく、投資家は長期保有の構えが必要です。
2. 不動産投資の面では、新築物件の質素の方が当然魅力的で、管理も容易です。もし中古物件を選択する場合には、必ず管理や売買時のシュミレーションを明確に考慮しておくべきでしょう。今回の視察では、中古物件投資を選択する場合、別荘向け物件が比較的望ましいと感じました。
3. 現在、海外から不動産投資のオーナーとなる場合で、かつ現地での経済能力からローンの支払いが見込めない場合、これにより大部分の銀行がローンの貸し出しを望みません。また不動産デベロッパーもローンの手配に慣れていないため、一括払いによる投資を行う必要が想定されます。あるいは、先に自分自身で現地で資金調達をするのも良いでしょう。
4. アジア市場とくらべ、欧州人は賃貸住まいへの観念がやや開放的であるため、賃貸市場もそれなりに活発です。このため賃貸運営によるリターンを得るのが比較的容易です。この執筆の合間にも、不動産購入してまだ1カ月も経っていないクライアントが、まだ正式な受け渡しも終わっていないうちに、賃貸契約者が見つかってしまいました。賃貸収入は毎年3.5%と、マイナス金利のユーロ圏においては、良い投資だと言えるでしょう。
5. 投資価値から見て、大西洋の別荘への投資価値は悪くありません。多くの欧州人がポルトガルに来て余暇を過ごすため、賃貸運営や長期的売買が比較的容易です。しかし、個人で使用する別荘の場合、空港と市街地がやや遠く、車が無ければ不便な場合があるので、投資家はロケーションの確認に注意が必要です。
6. 欧州経済の回復ペースが弱まっており、多くの不動産デベロッパーが今なお債務問題による資金不足となっています。このため欧州で不動産投資を行う際、できるだけ未完成の物件や、未だ入居できない物件への投資は免れるべきです。これにより大切な元手を失う可能性を回避できるでしょう。

僅か5日間のリスボン滞在は全体的に素晴らしく、また時間ができればぜひとも余暇を過ごしに足を運ぶつもりです。