日本語
繁體中文
English‘Real Estate/不動産’
2014年1月～7月までテンガード香港IFA-TENGARD-の運用成績
年金型オフショアファンドで長期投資をされている皆様、 IFAのTENGARD(テンガード)をご愛顧頂き誠にありがとうございます。 投資銀行のCushman & WakefieldとMorgan Stanleyともに香港の住宅価格が５％上昇するとの見通しを示しました。30日付香港各紙によると、Morganの不動産アナリストは年初に発表した今年通年で10%下落するとの予測を修正し、住宅価格が今年と来年それぞれ5%上昇すると予測しました。 ポートフォリオ・マネージメント運用成績を唯一公開している香港IFA さて、有名投資家が在籍するIFA(独立系ファイナンシャル・アドバイザー)のテンガード/TENGARDの本年度1月1日から7月31日までのオフショア・ファンドのポートフォリオ・マネージメント成績を公開いたします。スタンダードライフの積立投資やアジアスの積立投資、フレンズプロビデントの積立投資、一括投資をそれぞれ個別に公開いたします。 Ageas Regular Saving アジアス積立投信 A –アグレッシブ型 4.50% B –グロース型 3.55% C –バランス型 2.44% 年初から7月31日までの運用成績 Ageas Lump sum アジアス一括投信 A –アグレッシブ型 4.50% B –グロース型 3.55% C –バランス型 2.44% 年初から7月31日までの運用成績 Standard life Regular Saving スタンダードライフ積立投信 A –アグレッシブ型 8.78% B –グロース型 4.90% C –バランス型 1.48% 年初から7月31日までの運用成績 Standard life Lump Sum…続きを読む
自発自還で地方政府債務問題を処理
2008年の世界を襲ったリーマン・ショック後、中国政府が4兆元規模の景気刺激策を打ち出した結果、世界経済を牽引すると同時に中国経済は急速な回復を見せたものの、後遺症として地方政府の債務問題が残っている。この地方債務問題が近年の投資家心理を圧迫しており、中でも最も影響を受けていいるのは本土系銀行銘柄となっている。長期的安定成長を確実なものとしたい中国政府は、積極的に様々な改革を打ち出しており、その中でも地方債務問題の解決を主要な改革においている。地方債務問題に対し、財政部は各地方政府が発行した債券を地方政府の自己責任において償還させる「自発自還」政策を試験的に実施するとし、試験対象は10地方からのスタートとなるが、今後は徐々に対象を増やしていき、最終的には全国的政策になると予想される。 地方政府に信用格付けを導入 これまでの地方政府の債務問題に対する取り組みは透明性を欠いており、債券発行によって得られた資金の使途が多くの場合で詳細不明となっており、「自発自還」政策の実施により、地方政府に財政状況の公表などの情報開示させ、地方政府自ら債務管理を強化させるのが狙いだ。また「自発自還」政策では地方政府の債務状況に対し信用格付けを行う予定で、格付け確定後には各地方政府の債務状況が一目で分かるようになるはずだ。本土の格付け制度では地方の債務状況を「3等級9段階」に分けるとし、スタンダード＆プアーズやムーディーズ、フィッチ・レーティングスなどの国際的信用格付機関と同様のランク分けを採用している。地方政府における財政状況の透明性が高まれば、地方政府の債務不履行(デフォルト)リスクをより評価しやすくなると見られ、投資家にとっては好ましい事だと言えよう。 一方でここ数年、中国本土の不動産業界は異常な盛り上がりを見せ、大小を問わず各省市で活発に住宅関連産業が成長していきた。不動産業界の加熱に伴い、住宅不動産関連のプロジェクトが地方政府の主力財源となっている。そのうちの不動産売買を例に挙げると、ひとたび住宅不動産市場が落ち込めば地方政府の財政が困窮する可能性が高まってしまう。今後、格付け制度が導入されれば、格付け如何によって債券発行による資金調達コストに影響が出てしまうため、より高い格付けを得るべく、各地方政府は不動産以外の産業を拡大させるなどの財源改善の努力が必要となろう。つまり「自発自還」政策及び格付け制度は、地方政府により成長戦略の再考を促す効果が期待でき、国家経済の競争力にもプラス影響をもたらすだろう。しかし、格付け制度導入の初期において、いくつかの地方政府は確実に低めの格付け評価を受けることになるため、投資家心理にダメージを与える可能性は否めない。 不良資産管理会社 ミクロの視点から見れば、格付け制度の実施によって、不良資産管理会社はより効果的にリスク管理を行えるようになり、業界全体の健全な発展が見込めるだろう。銀行の不良債権に至っては、過去2年増加の一途で総額5千億元以上となり、大手銀行の不良債権比率は1%以上に上昇しているため、不良資産管理会社は低価格で不良資産を買い取る機会が広がっている。また、経済改革を進める過程で、今後数年においても銀行が抱える不良債権の規模が拡大すると予想されており、不良資産管理会社による不良資産の買い取り機会が今後も続く可能性が有るといえる。買い取り資産がこの先完全な不良債権にさえならなければ、経済が回復する際に不良資産管理会社は実に大きなリターンを得られるであろう。 このほか、不良資産管理会社はしきりに非金融機関の不良資産を買い取っているため、事業リスクの分散も見込める。本土の非金融機関の不良資産は7.6兆元から10.9兆元へ増加しており、こういった巨大な供給もまた不良債権処理会社に大きな成長の好機となり、債権処理業界において、非金融機関の不良資産事業の成長を注目すべきである。
中国本土で不動産の規制緩和が報じられる-世界の株価為替先物チャート
(SPX スタンダード＆プアーズ500指数) 市場更新：先月行われたFOMCの終了後、米FRB議長のジャネット・イエレン(Janet Yellen)氏がQE(量的緩和)終了の6カ月後の利上げを発表した事を受け、市場ではQE終了前倒しへの懸念が一時的に見られた。イエレン氏は補足発言で、雇用問題がまだ思わしくない状況にあり、今後もQEを継続する意向を示したことで、市場の利上げ予測を沈静化させる狙いが有ったと見られる。米国株はイエレン氏による発言からサポートを受け、再び史上最高値を更新した(1,890ポイント)。 （AUDUSD オーストラリアドル） 市場更新：オーストラリア準備銀行（RBA、中央銀行）は4月の会合で、豪ドルの政策金利を2.5%に据え置くとし、またこの先一定期間は利率を維持すると発表。これを受けて豪ドルの最近の強気基調が刺激され、ここ4カ月の最高値を更新した。中央銀行は何度も豪ドル為替が過度な高水準であると発言しているものの、具体的な行動は見られない事から、かえって豪ドル相場は投資家達からの追随が続いている。 （HSI 香港ハンセン指数） 市場更新：ハンセン指数は先週からの強気基調を継続、上方突破し22,500ポイントの水準へ。市場がニューエコノミーと形容するIT関連や環境保護関連などの銘柄が下げ止まり、上昇に転換、オールドーエコノミー銘柄のセクターが相次いでマーケットのムードを牽引している。 中でも、IT関連トップ銘柄の騰訊控股(テンセント/0700)、環境保護関連の 北控水務（ペキンエンタープライズウォーター/0371）が低水準から反発し10%近く上昇。このほか、カジノ関連の銀河娯楽(ギャラクシーエンター/0027)、金沙中国(サンズチャイナ/01928) も大幅上昇し、株式市場の上昇を牽引していることから、近いうちに再び最高値を更新すると見られる。 中国本土では、各地で価格抑制策の緩和とのニュースが続々と報じられており、不動産価格の大幅変動をある程度防ぐと見られる。このニュースが好材料視され一部の中国本土の不動産銘柄を牽引。中国海外発展(チャイナオーバーシーランド/0688)、碧桂園(カントリーガーデン/2007)、富力地産(R&Fプロパティーズ/2777)及び恒大地産（エバーグランデ/3333)も著しい上昇が見られており、指数のパフォーマンスは好調に推移している。 2014年4月3日
不動産デベロッパーのデフォルト問題は買収合併の流れを触発か
上海超日太陽及び天威保変問題に続き、中国本土で初となる不動産デベロッパーの社債がデフォルト(債務不履行)に陥った。今回のその主役は、興潤置業だ。資金繰りのショートに陥れば、興潤置業は銀行への借入金の返済が不可能となり、その関連総額は24億元に達するとみられ、その内12億元は建設銀行(China Construction Bank)からの融資である。ある報道によると、中国中央銀行及び建設銀行は早急に対策を講じており、銀行の返済部分は地方政府が担う可能性があると見られる。もし興潤置業のデフォルト問題を最終的に政府が負担するような場合、これは金融改革に逆らうことになると言えよう。真の中国経済の市場化を実現するには、政府はできるだけ民間の商業活動への関与を減少させ、企業に自己負担と責任を担わせるべきである。即ち、企業は返済能力が無くなった場合にゾンビ企業を延命させず破産を検討し、銀行も不良債権への対応を進めるべきなのだ。こうしてようやく、企業及び銀行はリスク管理を重視できるようになろう。 中国本土の不動産業界は、バランスシートの負債比率が比較的高い業界である。中央銀行がリーマンショック以後の大きな金融緩和策を行わない限り、資金不足によるインパクトを受け、財務状況の芳しくない不動産投資プロジェクトが施工停止、ひいては長期間発生する事のなかった建設中止問題が今後再び発生する事になろう。不動産デベロッパーは銀行の貸し渋りの状況下で、十分な回転資金を確保するべく物件を投売りするしかなくなる。春節明けから、中国本土では市場価格を大幅に下回る価格で販売されている物件が多数見受けられデベロッパーが品より今日の資金を要していることが表れている。銀行業界は不動産業界は複雑に入り組んだ関係であるため、中国本土の不動産問題の発生によって、先行きを楽観視し難い状況となっている。 長年に渡る急速な成長を経て、中国本土の不動産市場は機が熟し、不動産デベロッパー間での合併買収の動きが加速すると予測されていた。大手の中国の不動産デベロッパーに限っては、政府の後ろ盾があるため、財政問題を抱えた物件を保有する不動産デベロッパーを買収合併を実行させることが、当面の危機を解決するベストな方法となる。一連のマイナス材料によるダメージを受け、中国本土の不動産関連銘柄では弱含みが続いている。現在、一線都市(北京、上海、深センなどの経済主要都市)の不動産デベロッパーが、この危機を利用して勝者となる可能性を期待できるものの、投資雰囲気はやや弱く、現段階においては好機ではない。 2014年3月21日
